台東区松ヶ谷の物件-1

先週から台東区の松ヶ谷のリノベーション工事が始まりました。

６階建てで１階がテナント、２階〜６階までが賃貸マンションとなっており

５階の一部屋が空室になったということで３月に1棟購入したばかりの

オーナー様より依頼がありました。

35�uの1Kタイプ（3点ユニット、6帖の和室）でしたので、

今回は、間取りを1Kタイプのままにするか？

和室とキッチンの間仕切り壁を撤去し1ルームタイプにするか？を

検討してゆきましたが、部屋が壁で仕切られ閉鎖感がありましたので

壁を取払い6帖の和室は洋室仕様に変更し1ルームタイプに変更をすることにしました。

洗濯機置き場は現在バルコニーにありますで、居室に移設することにしました。

進捗状況は、壁と畳を取払った後、床上げをし、コンパネを貼っている状況です。

今週は木部を塗装し、洗濯機置き場設置の工事にはいってきます。

また随時ご報告してゆきますので宜しくお願い致します。

before  35�uの1Kタイプ

after  壁を取払い6帖の和室は洋室仕様に変更し1ルームタイプに変更

 

before  6畳の和室

after  畳を取払い、床上げをし、コンパネを貼り

工事完了前に入居決定

　　王子の物件！今年で5室目の原状回復+α工事完了しました。

　　退去の状況がひどく、5分も部屋に入られませんでしたが

　　嬉しいことに

　　またまた工事が完了する前に入居の申し込みがありました。

　　20�uもないワンルームで居室の幅は２．８ｍしかないのに、

　　窓側はバルコニーで削られ幅が１．２ｍしかありません。

　　そんな間口が１．２ｍ、奥行も１．２ｍで壁と窓と柱型に囲われた、

　　使い方がイメージできないそんなスペースの窓の手前に

　　パソコンや書き物ができるカウンターを、壁と柱型の間に

　　本や小物が置ける棚を設け、狭いから逆に落ち着く或は

　　集中でき、また2方向に窓があるので明るいそんな

　　ワークスペースのある部屋へとリニューアル。狭くて、

　　変形していた使いにくい部屋ではなく、明るく落ち着ける

　　ワークスペースのある部屋として仲介業者さんは

　　紹介しやすい物件となりました。

　　また昨日退去したそうですので、今週現地に行ってきます。

　　工事が終わる前に入居が頂けるよう、がんばります。

　　さて第5回目のマンスリーセミナーは、入居者さんが賃貸でも自分（達）らしく

　　楽しんで暮らすことができる物件づくりと、

　　所有している物件をいつまで健康で魅力溢れる物件に

　　保ち続けるために必要なエイジングケアのヒントを探る

　　物件診断にフォーカスします。

　第５回「少人数制　マンスリー賃貸経営セミナー&スキルアップ座談会」

　

◆開催日時：

6月25日（木）　セミナー　17：30〜18：55
　　　　　　　　座談会  19：00〜19：30（希望者のみ）

6月27日（土）セミナー 16：00〜17：25　
　　　　　　　　座談会 17：30〜18：00（希望者のみ）

◆講師：　ライヴス　チ―フコンサルタント　西村　哲　
◆会場：　西村建設株式会社本社4Ｆ会議室　
          墨田区両国2-18-16西村ビル4Ｆ
◆交通：　JR総武線『両国駅』より徒歩3分
　　　　　都営地下鉄大江戸線『両国駅』より徒歩8分
◆定員：　各回　8名
◆参加費：無料
◆申し込み方法：弊社ホームページ「お申し込みフォーム」　にご記入の上ご送信ください。

◆お問い合わせ先：ＴＥＬ：[phone]　
　ライヴス　担当：西村　哲・石井　正利

　　

　　
 

続きを読む

神奈川県鶴見のリノベーション工事のご紹介-1

只今工事中の神奈川県鶴見のリノベーション工事の

ご紹介を致します。

8月に同マンションの2部屋をＬＤＫ+タタミコーナーという

ユニーク間取りへの変更をご紹介しましたが、

今回は2DKから一つの大きなワンルームへ間取り変更を

しております。

リノベーションを行っている部屋は、床面積４０�u、６帖の

ダイニングキッチン＋６帖と３帖の和室の2ＤＫの物件でお風呂は

バランス釜、キッチンの給湯は瞬間湯沸かし器という昔のままの仕様ですが、

前回同様バランス釜、キッチンの瞬間湯沸かし器と

いった古い設備は、予算に限りがあったため現状のままにしました。

工事はまず和室の壁を取り払うことから始め、次に畳があった床の

レベルをダイニングの床にあわせるため、根太を敷いて床を

調整していきます。

間仕切り壁がなくなり大きな一つの空間になったこの部屋は、

奥まで光が行き届く明るい部屋となりました。

<間仕切りがなくなり明るい部屋となりました。>

この部屋の壁と天井は、コンクリートに直にペンキを塗った

仕上げとなっておりましたので、ひび割れた箇所はパテで埋め、

再度ペンキを塗って仕上げることにしました。

<天井・壁の塗装をし、さらに明るくなりました>

つぎに床のCFシート貼りや襖のクロス張りなどの

仕上げ工事を行いました。

そのあとは、オーナー様から内見時にアピールできる

ポイントをつくってほしいということでフックや有孔板貼り、

パイプラックの取付、ライティングレールの取付などを行っていきました。

<好きなものを引っ掛けることができるパイプラック>

その他キッチンの取り付けや下足入れを大きなものに取り換えたり、

洗面所やトイレの収納の設置を行っているところです。

業者に取付を依頼しますと、費用がどうしても加算してしまうので、

弊社で取付を行っています。

最後にクリーニングをし来年1月には募集できるようにし、

1日でも早く入居が決まるように願っております。

もう一部屋も並行して工事しており、間取りは2ＤＫそのままで

アジアンテイストにしております。

次回お話していきたいと思います。

続きを読む

『キッチンが丸見え』の解消法

ファミリー物件でダイニングに背を向けて作業するキッチン

（対面式キッチンとかではなく）がありますが

「リビングからキッチンが丸見え」
「冷蔵庫、食器棚スペースがない」など-生活また

募集するにあたりマイナス要素があります。

キッチン丸みえ状態

今回は、『キッチン丸みえ』の改善方法をお話します。

簡単なキッチンを隠す方法としては、天井にカーテンレールを設置し、

天井からカーテンを掛ける方法があります。

次に大きくアピールできる方法として

キッチンカウンターの背面に壁をつくり冷蔵庫や食器棚を置けるスペースをつくりキッチンを見えなくし、

さらにカウンターテーブルをつける案です。

『キッチン丸みえ』を解消＋カウンター

壁を作ることにより、リビングからは、『キッチン丸みえ』を解消し、

冷蔵庫や食器棚置き場を設けることができます。

更にカウンターを設けることで、料理したものを置いたり、

料理のレシピをみたり、ちょっと簡単な食事をしたり、

パソコンや書き物をしたりすることもできます。

壁とカウンターをつけるだけでＬDKがガラッと変わり、

マイナス要素だったキッチンスペースがプラス要素満載の

キッチンスペースに変わります。

是非ご参考ください。

押し入れを活かしつつクローゼットにする方法

前々回お話しさせて頂きました鶴見の物件でも提案しましたが、

和室を洋室に改修した際の押入れの変更事例をご紹介します。

｢洋室に変更したが、押し入れのままで中途半端な洋室になってしまった。｣

｢押入れをクローゼットに変更したが、かなり費用が掛ってしまった｣と

オーナー様からお話をお聴きすることがあります。

 

写真-1　既存押入れ

そこで、押し入れを活かしつつクローゼットにする方法をご紹介しますと

まずは押入れの中段及び襖を撤去し、

クローゼットの中はクロスを張り

パイプを取付し、一部枠等を塗装し、

上部にカーテンレールを取付し完了です。

クローゼット中は、薄い板が張ってある場合は、

ボードやベニヤを張ることもあります。

写真-2　押入れをクローゼットに

 物件にもよりますが、新たに扉を付けてクローゼットを作らなくても

十分通用できます。

何物件かご提案しておりますが、

カーテンを付けずにオープンのまま使用されている

入居者さんもいらっしゃるそうです。

宜しければご参考ください。

築40年2ＤＫのプロデュース物件その3

先日お話しました鶴見のマンションの工事ですが、
職人さんがお盆休み中も施工して頂きましたので
先週ほぼ完了しました。
今回は、和室３畳、和室６帖の2ＤＫの間取りを
３畳の和室はそのままにし、和室6帖は洋室にした　
1ＤＫ+タタミコーナーに変更しました。
古い物件ですので、土間の施工精度が悪く、6帖の部屋で1ｃｍ程の
レベル差があったり、工事をしてみないとわからない部分もありましたが、
2部屋実働10日間の施工でした。

現状は、襖で仕切られた3畳の和室がかなり狭く感じられますので、
木格子を設置し開放感のあるタタミコーナーをつくりました。
分散されていた3つの狭い部屋が、一つの大きな空間に
なりますので、明るい部屋になり、オーナー様も喜んで頂きました。

これからオーナー様の方で最終クリーニングをして頂き
募集して参ります。
募集の方もアドバイスさせて頂くことになっております。

内見者がどう感じるか、そしてタタミコーナーをどう使っていくか
楽しみです。

第二弾として原状回復をしていないかなり荒れた
２部屋のプランを検討している最中です。

進捗状況をまたお伝え致します。

築40年2ＤＫのプロデュース物件 その2

先日お話しました鶴見のマンションの工事が本日より
始まりました。
今回は和室３畳、和室６帖の2ＤＫの間取りを
３畳の和室はそのままにし、和室6帖は洋室にした　
1ＤＫ+タタミコーナーに変更します。

完全に原状回復が完了したお部屋は和室を活かした提案をしましたが、
今回は、現状の2ＤＫだけではなく、新たな間取りを増やすことが
メインですが今後の畳の表替えや襖戸の張り替え等を考慮しますと
間取り変更したほうがよりベターと思い提案しました。

間取り変更の費用は10〜15万程度
畳の表替え6枚　は3万円程度
襖の張り替え18面　は7万円程度　となり
間取り変更費用15万円−畳・襖は張り替え費用10万円＝5万円。
次の退去時に畳・襖を張り替えると、現状の間取りの方が費用が
掛ってしまうことになります。

今回の物件は、襖戸が多かったので、間取り変更した方が
今後の支出費用が減ることになりますのでご提案しました。

築40年2ＤＫのプロデュース物件 その1

築４０年１０階建て総戸数６０戸のマンションの
空室のリノベーション及び共用部の改善の御相談がありました。　　　　　　
神奈川県ＪＲ鶴見駅から５分程度です。
只今空室は６戸でその内４戸が原状回復済みです。
原状回復をしていない２戸は、かなり荒れた状況です。
お部屋は、和室３畳、和室６帖の2ＤＫで床面積４０�uです。
お風呂は、バランス釜、キッチンの給湯は瞬間湯沸かし器で、
かなり古いイメージがあります。
入居者層は基本的にファミリー層（　2〜3人世帯が多い）、2割は高齢世帯　、
単身者も増えてきているようです。
今回は、全住戸2ＤＫの間取りとなっておりますので、
バランス釜、キッチンの給湯は瞬間湯沸かし器の設備は現状のままとし、
違う間取りの住戸をつくり、タ―ゲットを増やしていく方針とし
３つの提案を致しました。
1）現状の間取り2ＤＫのまま　原状回復+α
2）３畳の和室はそのままにし、和室6帖は洋室にした　1ＤＫ+タタミコーナー
3）３畳の和室、和室6帖を洋室にした　1ＬＤＫタイプ
まずは
2）の間取り変更を来月中旬から入る予定です。
また進捗状況をお伝えします。

岡山へ現地アドバイス

先日岡山へ現地アドバイスへ行って参りました。
不動産のコンサルも行っているオーナー様から
今までは室内をきれいにしておくことと、
賃料の上げ下げでなんとか対応できて きちましたが、
これからは特徴をもった物件に変えていかなければならないと
考えているので、アドバイス頂きたいとのことでした。

2000坪の敷地に14棟計70室の住戸をもっており、内5室ほど空室でした。
35�uのワンルームと40�uの2DKのタイプを見させて頂き、
投資額に応じた原状回復+αの提案及び間取り変更の提案をさせて頂きました。

現地アドバイスのあとは、プチセミナーを行い、
成功事例の写真をお見せしながら、今後の参考にして頂きました。

オーナー様も今後の経営方針が見えてきてとても有意義な時間でしたと
嬉しいお言葉を頂きました。

ライブスでは、地方での現地アドバイスも積極的に行っておりますので
ぜひご相談ください。

外観デザイン決定

現状写真　　　　　　　　　　変更後イメージ
　
以前お話ししました大規模修繕を行う金沢の外観デザインが
決定し只今景観条例を役所に申請中です。

いくつかのカラ―パターンを提案し、
オーナーさんや管理貨会社さんの意見も
お聞きしながら詰めてきました。

画像でみるのと実際に塗装されるものとは、
質感が違うので、気をつけなくてはいけません。

今回は既存のタイルのボーダーを活かした
配色にしてきました。重厚感のある配色という意見もありましたが、
全体的に明るいイメージにし、一部ポイントとして
濃い色を取り入れてみました。 

多少金沢市で推奨する色の明度が低いものがあるので、
色の変更の指示があるかもしれません。 

ライヴスは、大規模修繕の際に、
建物全体のイメージやコンセプトを見直して、
外壁や共用部の色や質感を入居者さんに
親しみやすいイメージに変えるなど、
デザイン性を取り入れて資産価値を向上させてゆく
大規模修繕工事の提案及び施工を行っております。

（S.N)