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弊社所有の千葉県市川市行徳にある築35年ファミリータイプのマンション。
今から7年前にスケルトンリノベーションした物件です。
65㎡～68㎡で3ＬＤＫから2ＬＤＫ，3ＬＤＫに、入居者＆ペットが
暮らしやすいマンションという
テーマで全12室リノベーションしてゆきました。
1室が空室となっており、その空室対策として玄関に
ペット用ゲートを設けました。
もちろんべビー用ゲートとしても使用できます。
・小さなお子さんがドアを開け指を挟んだり、外に出て
行ってしまわないように、
・玄関の段差でつまずかないように
などを考慮して設けるようにしました。
ゲートが必要のない場合は、オープンのままできますし、
玄関側から鍵もかけることができ、
小さなお子さんは、廊下側から開けることはできません。
より入居者＆ペットが暮らしやすいマンションになるよう
オ
ーナーとして努力をしてまいります。
玄関からゲートをみる。玄関側にサムターンがついておりますので、廊下側からは
幼児には開けれません。
廊下側からゲートをみる
みなさんの賃貸マンションには防犯カメラが設置されていますでしょうか？
弊社の市川市の４階建て１２戸のファミリ物件ですが、
オートロックどころか門扉もない、自由に人が出入りしやすい
オープンなつくりとなっております。
以前から防犯カメラの設置の検討をしてゆきました。
防犯カメラの方法として
①防犯カメラを録画機器に繋ぎ映像をモニターTVでみるという方法
日時指定で検索確認でき、1週間程録画できる、
一般的な方法ですね。録画機器が置く場所がないと難しいです。
カメラ1台 220万画素 50,000円 （配線雑材、工事費別途）
②ネットワークカメラ
カメラ画像はPCや携帯電話よりインターネット回線を通じて見られ、
録画機器は不要だが保存用のPC必要です。
監視場所とＰＣの場所に光もしくはインターネット回線が必要。
カメラ1台 70,000円～（配線雑材、工事費別途）
以前は ①の防犯カメラを録画機器に繋ぎ映像をモニターTVでみる
という方法を検討しましたが、、配線工事等を含めますと結構費用が掛かってしまい、
のびのびになっていました。
ＳＤカード型録画防犯カメラってご存知でしょうか？
録画機器がなくてもＳＤカード型録画型があれば録画ができ、
SDカードを取りだしパソコンで見ることができます。
１台あたり、64 GB対応で２万５千円位ですみます。
保証期間は1年です。
もっと安いものは、SDカードは、保証期間は1か月～3か月が多い、
防水仕様だが結構ダメになってしまうものが多いので注意が必要です！
今回ＳＤカード型録画防犯カメラの設置を検討してゆき、
当マンションの死角をなくすために3～4台必要となりますので、
まずは１台購入し、どの程度映るのか、テストをしてゆきました。
枝が伸びすぎてしまい防犯カメラを設置しても障害となり遠くまで映らない状況でした。
予定していた設置で映るかどうかテレビに接続し位置を
夕方と夜暗くなってからテストをしてゆきました。
投射距離20Ｍということでしたが、思ったより綺麗に映っております。
夜は被写体が赤外線を浴びて始めて被写体をとらえますので、
人が敷地内に入ってくるのはわかります。
３箇所位置を確認し、おおよその位置が決まりました。
途中カメラがフリーズして１時間程度中断してしまい夜９時近くに終了。
次のステップは、実際の取付です。またご報告します。
ＳＤカード型録画防犯カメラ
自由に人が出入りしやすいオープンなつくりとなっております。
防犯カメラの位置を確認
テレビで画像および位置を確認
リフォーム前に比べ、とても明るく、清潔感があり、また以前は、色も素材もレベルも違った、洋室と和室とキッチン＆玄関スペースの３つの部屋の床を、同系色にし、また同じレベルにすることで、一繫がりの空間に見える開放感のある部屋にすることができました。玄関収納も以前はこの間取り（２DKで２人暮らし）には不十分でありましたが、電気の分電盤を少しだけ動かし、梁下ぎりぎりまでの高さそして倍の幅のある玄関収納に変えることで、収納力は４倍になり、内見者さんの靴の収納場所に対する不安を取り除くことが出来たと思います。間取りそのものは変えていませんが、床を変え、また仕切りの扉の開き方を変えただけで、まるで違う間取りになったような印象を与えることが出来たと思います。
物件再生リフォームの目的というと、
□家賃アップ
□家賃下落をストップさせる
□入居者の質を上げる・下げないこと
□空室期間を短くすること
□原状回復費を削減すること
□漏水などの突発的事故による予定外の支出をなくす
□長期間住んでもらうこと
□安定した賃貸経営を続けること
などがあげられ、そして最終的にはそれら全ては資産価値をアップさせることに繋がるのではないかと思います。
今回のリフォームでは、家賃アップという点では（結果は分かっていませんが）目的は果たせなかったのではないかと思います。
家賃をアップさせるには、まずターゲット層が変わり、そのターゲット層が望むライフスタイルが実現できる部屋と設備のグレードアップが必要になります。
今回は、間取り自体の変更はなく、また設備も古いUBとトイレ等を交換し、またUBの中にしかなかった洗面を、洗濯スペースに設けただけで、本来こうあるべき姿にしただけで、グレードアップとは言えません。
今回の物件再生リフォームでは、ターゲット層(二人暮らし又はシェア)を明確にして、そのライフスタイルに合った部屋や設備に近づけることで、家賃がこれ以上下落することなく、また入居者の質を下げず、若い世代の入居者さんに住んでもらい物件全体を若返らせ、内見率や成約率を高め空室期間を減らすこと。
それから玄関や居室の収納が充実した暮らしやすい1LDKとしても、又両開きそして二枚引きの引き戸を開け放つことで広々とした開放感がある１ベットルームとしても使え、入居者さんのライフスタイルの変化や成長に合わせて部屋の使い方を変えることができるようにすることで、長期間住んでもらえることを可能とし、安定した賃貸経営に繋げること。
また和室の畳を洋室と同じ塩ビタイルに換え、和室の襖を扉にすることで、次回退去の際の原状回復費用を押さえること、
それから、給湯・給水管の交換及びUBやトイレのリニューアルをしたことで漏水などの突発的事故による予定外の支出をなくすこと、
これらの点については実現でき、総合的には資産価値アップに繋がったのではないかと思っております。
ただただ原状回復を続けていても、またやみくもに間取り変更や設備のリノベーションを行っても資産価値が上がることはありません。
その物件毎に資産価値をアップさせる方法は異なりますので、物件再生リフォームを行う際は、しっかりと自分の物件の現状と可能性を把握し、方法と目的をよく考えて行っていくことが必要になると思います。
リフォーム前に比べ、とても明るく、清潔感があり、また以前は、色も素材もレベルも違った、洋室と和室とキッチン＆玄関スペースの３つの部屋の床を、同系色にし、また同じレベルにすることで、一繫がりの空間に見える開放感のある部屋にすることができました。
玄関収納も以前はこの間取り（２DKで２人暮らし）には不十分でありましたが、電気の分電盤を少しだけ動かし、梁下ぎりぎりまでの高さそして倍の幅のある玄関収納に変えることで、収納力は４倍になり、内見者さんの靴の収納場所に対する不安を取り除くことが出来たと思います。
間取りそのものは変えていませんが、床を変え、また仕切りの扉の開き方を変えただけで、まるで違う間取りになったような印象を与えることが出来たと思います。
物件再生リフォームの目的というと、
□家賃アップ
□家賃下落をストップさせる
□入居者の質を上げる・下げないこと
□空室期間を短くすること
□原状回復費を削減すること
□漏水などの突発事故による予定外の支出削減
□長期間住んでもらうこと
□安定した賃貸経営を続けること
等があげられ、そして最終的にはそれら全ては資産価値をアップさせることに繋がるのではないかと思います。
今回のリフォームでは、家賃アップという点では（結果は分かっていませんが）目的は果たせなかったのではないかと思います。
家賃をアップさせるには、まずターゲット層が変わり、そのターゲット層が望むライフスタイルが実現できる部屋と設備のグレードアップが必要になります。
今回は、間取り自体の変更はなく、また設備も古いUBとトイレ等を交換し、またUBの中にしかなかった洗面を、洗濯スペースに設けただけで、本来こうあるべき姿にしただけで、グレードアップとは言えません。
今回の物件再生リフォームでは、ターゲット層(二人暮らし又はシェア)を明確にして、そのライフスタイルに合った部屋や設備に近づけることで、家賃がこれ以上下落することなく、また入居者の質を下げず、若い世代の入居者さんに住んでもらい物件全体を若返らせ、内見率や成約率を高め空室期間を減らすこと。
それから玄関や居室の収納が充実した暮らしやすい1LDKとしても、又両開きそして二枚引きの引き戸を開け放つことで広々とした開放感がある１ベットルームとしても使え、入居者さんのライフスタイルの変化や成長に合わせて部屋の使い方を変えることができるようにすることで、長期間住んでもらえることを可能とし、安定した賃貸経営に繋げること。
また和室の畳を洋室と同じ塩ビタイルに換え、和室の襖を扉にすることで、次回退去の際の原状回復費用を押さえること、
そして給湯給水管の交換やUBやトイレの交換をすることで漏水など突発的な事故による予定外の支出の削減、
これらの点については実現でき、総合的には資産価値アップに繋がったのではないかと思っております。
ただただ原状回復を続けていても、またやみくもに間取り変更や設備のリノベーションを行っても資産価値が上がることはありません。
その物件毎に資産価値をアップさせる方法は異なりますので、物件再生リフォームを行う際は、しっかりと自分の物件の現状と可能性を把握し、方法と目的をよく考えて行っていくことが必要になると思います。
今日は仕上げの検討方法についてお話し致します。
今回の工事では、各部屋の扉、それから玄関土間のCF（重歩行用）、玄関、キッチン、洗面・トイレの壁と天井のクロス及び床のCF、居室の壁と天井のクロス及び床のフロアタイルを決める必要があり、まず部屋全体をどのようなイメージにしたいのか、想定したターゲット層（なんて堅苦しいことではなく、ただどんな人に住んでもらいたいのかをイメージして決めること）が好むであろうイメージの方向性を決めて、メーカーのサンプル帳の中からそのイメージに合いそうなものを選んでゆきました。
全体のイメージとしては、白を基調とした、明るく清潔感があり、自然な感じがする居心地の良い部屋にすることにしました。
各社色々（微差ですが）あるので、大変です。また予算がなく、量販品のクロスしか使えないので、選択幅は大きくありませんがそれでも（微差ですが）種類がたくさんあります。
まるで宝探しのように、イメージに合いそうなクロスを選び、サンプルを請求します。サンプルを請求してみると、せっかく見つけたお宝が廃盤になっていたりすることもあり、また一から選び直しです(-_-)
そんな宝探しを終えたら、今度は現場にサンプルを持って行って、クロスならば壁や天井に貼って、CFやフロアタイルならばその場所に置いて、それらを色々な場所から眺めて、最終的な決定をしてゆきます。
新築ではないので、今回リニューアルしないキッチンの扉や玄関扉等の既存の色目との相性や実際の部屋の明るさによる仕上げ材の色合い等も確認しなければなりません。
居室の壁と天井クロス候補4枚を壁に貼って、そこから2枚に絞り、他の場所に貼って、ドア枠などとの相性をチェック。
最終的には、麻のようなナチュラルな色の布目のクロスを選びました。
一般的な壁クロスよりも少しトーンが落ちますが、床のフロアタイルやCFシート、それから扉も白系のものを選んでいるので、部屋全体としての印象は明るくなるでしょうし、逆に壁まで白にすると、白すぎて落ち着かないような気がしましたのでこれがベストではないかと。
洗面・トイレの壁は逆に清潔感がある、白いタイル調のクロスを選び、この部屋の中でのメリハリをつけることにしました。
全体的にはナチュラルで優しい色調の居心地のよい部屋になるのではないかと思っておりましたが、実際はそれに加え、部屋がとても明るく気持ちよく、また色のトーンや素材感が統一されたのでとても広々した印象を受けました。
それにしても最近の塩ビタイルやCFシートのプリント技術って進んでいますね。
本物以上に本物らしい質感や木目が描かれていて、近くから見ても、触ってみても騙されてしまいます。
皆さんこんにちは。明日はまた雪⛄が降る見たいですね。
先日の雪で庭のクリスマスローズの葉が茶色く変色してしまいました(-_-)。積もった雪を素敵な雪景色だなぁ～などと眺めていないで、すぐに取り除いてあげるべきでした。
今日も引き続き、江東区の物件再生リフォームついてお話し致します。
今回の原状回復を含めた物件再生リフォーム工事の主な内容は以下の通りです。
□和室の畳をやめて、洋室にする。今高くなっている床のレベルを洋室に合わせる。
□それに伴って、押入れの中をクローゼットにする
□洋室と元和室の間の引き違い扉を引き分けの扉に変更する
□キッチンと洋室の間の引き違い扉を二枚引きのガラス框戸に変更する。
□各部屋の床仕上げを変更する。
□各部屋の壁・天井のクロスを貼り変える。
□ユニットバスを交換する。
□トイレを交換する。
□洗濯パンをタウンサイジングし洗面器を設ける。
□玄関とキッチンの照明を、LEDダウンライトに変更する。
□玄関収納を交換する。
□木部を塗装する。
等
先ずはユニットバスの交換とそこまでの給水・給湯管の交換を行いました。
本来ならば必要なところだけ交換すればよいのですが、オーナー様のご心配もあるので、パイプスペースからこの部屋へ飛び込んでいるところからユニットバス迄の給湯及び給水管を（サービス）で交換致しました。
床の剥がしを除けば、施工費は変わりはなく、材料費の増額程度なので、せっかく業者さんに来てもらっているのですから、同じ施工費でできる範囲はやってしまったほうが良いと言えます。
配管工事を終えて、元栓を開けて水の出をチェックしたところ、今回部分的に交換した配管のさらに先にあるキッチンの水洗から水が出てきませんでした(-_-;)。
原因を突き止めるべく、床を開けて、怪しいと思われる、立ち上がりのエルボー部分を外してみると、写真のように錆が溜まりに溜まって動脈硬化を起こしていました。
これでも外した時よりも穴は（錆が崩れて）大きくなっています。
たぶん２mmくらいしかなかったのではないでしょうか？
そこに、今回の配管工事の際の振動等で管から剥がれ、流された錆が詰まってしまい、水が出なくなったものと想像されます。
結局この部分まで、給水管を交換することになってしまいました。
古い物件の場合、部分的に配管をいじるとその影響で今回のように詰まって水が出なくなってしまったり、水の出が悪くなることもあるので慎重に工事を行う必要があります。
昨年我が家でも、水道局が（勝手に？）メーターを交換した後、お風呂の水の出がものすごく悪くなりました。お湯が溜まるのにそれまでの4倍以上の時間が掛かり、これでは普通の生活ができないと色々調査した結果、バス水洗のストレーナーに2mmくらいの大きさの錆がいっぱい溜まっていました。メーターを交換した際の、衝撃や振動で配管の錆が剥がれたり・動いたりして、ここに溜まって水の出を悪くしてしまっていたようです。
また、写真のように部分的に動脈硬化を起こしてしまっていることもあるので出来れば、配管全体を新しくした方が良いと思います。
このように、物件再生リフォームを行う際、必要な部分だけでなく、せっかく床や壁を（部分的に）剥がしたりするのですから、出来る範囲で配管を検査・交換したり、漏水や結露などないか点検して、業者さんも来ていることですから長期的なスパンで考えて、できるところはしっかり改善しておくと、突発的な事故そして劣化の予防にもなりますし、資産価値も上がると思います。
今月の初旬に完成した江東区住吉のマンションの物件再生のプロセスを事後的になりますが数回に分けてご紹介致します。
ご提案させて頂いた部屋の大きさは約４３㎡、間取りは６畳の洋室と同じく６畳の和室の１LDKで、洋室と和室の間、洋室とキッチンの間はぞれぞれ引き違い戸で仕切られていました。
現調時の部屋の印象と評価についてですが、
□玄関やキッチンスペースはとても広くゆとりがあるけど、それに比べて洋室と和室が同じ６畳で十分とは言えずバランスが悪い
□一人暮らしには大きすぎるが、二人で暮らすには部屋の大きさのバランスが悪い。又、洗面がUBの中にしかないので一人がお風呂を使っていると洗面が使えない。玄関の収納が小さい等、ミスマッチな点が多い。
□玄関から寝室＝和室（片引き）、和室から洋室（引き違い）、洋室からキッチン＆玄関（引き違い）と扉が多く、回遊できる点は良さでもあるが、引き違いの扉が障害となっていて、また見た目にも部屋を細かく区切ってしまい狭く感じさせている。
といったものがあげられます。
オーナー様のご希望を叶えるため二つの提案をさせて頂きました。
A案：ある程度投資をして、ターゲット層を変える、そして増やす為に間取り変更をする。
B案：現状を活かして、ターゲット層に合わせた仕様や設備そして今のライフスタイルに合った使い方ができる部屋にする。
少し詳しく説明すると、
A案：一つ目は、洋室と和室を広々としたワンルームにして、キッチンを対面式キッチンし、玄関のクローゼットもコートなども収納できるものにし、水廻りもシンプルで使いやすい設備とスペースにリフォームして、ターゲット層をキャリアシングルに変えるといったものです。もちろん、同棲＝二人暮らしも可能な広さがあり、またワンルームはオフィスとしての需要も見込めるので、ターゲット層をキャリアシングル、同棲＝二人暮らし、そしてオフィスと３つに増やすことができる案です。
B案：和室の床（畳）を洋室と同じ仕様そしてレベルにして、引違い戸を両引き戸にすることで、開放すると一繫がりの部屋になるようにし、さらに洋室とキッチンの間の引違い戸をガラスの引き込み戸にすることで、開放するとLDKになり、扉を閉じても、キッチンや玄関スペースに光が入り明るくなるような提案で、ユニットバスも交換すると同時に、脱衣室に洗面を設け、二人で暮らす際に不自由が生じないようにするものです。玄関収納も４倍の容量のあるものに交換する提案をさせて頂きました。
A案の費用は約４００万円
B案の費用は約２４０万円
これまでの家賃は12万円とのことでした。
A案の場合、オフィスの場合は多少の家賃アップは見込めるかも知れませんが、利回り等を考える場合は、現状の家賃で計算する方が良い判断だと思います。その場合、400万円÷12万円＝33.3ヶ月分＝約2.8年収入がないのと同じになります。
B案の場合は、こちらも家賃を上げることは難しいと思いますので、現状の家賃＝12万円で計算しますと、240万円÷12万円＝20ヶ月＝約1.7年収入がないのと同じになります。
初めにお話し致しましたが、今回のリノベーションの目的は、設備のリニューアルも含め、今のライフスタイルに合った部屋にして、今後も満室経営を維持してゆきたいというもので、家賃アップが目的というよりは、家賃が下がらないようにすること、良い入居者に長く住んでもらうこと、今後の原状回復費用を抑えること、それから漏水によるトラブルや突発的な支出を抑えることであり、どちらの案も、家賃は同じようにアップを望むことは難しく、空室期間を短くするという意味では、ターゲット層がキャリアシングル、同棲＝二人暮らし、そしてオフィス需要と3つある方が、入居者が見つかりやすいというメリットがありますが、費用対効果を考えると、1.66倍の投資額を回収できるほどB案に比べて空室期間が短くなるとは思えません。
また入居者満足度＝長期間住んでもらうという観点からも、大きな差はないくらいどちらも満足度は高くなるのではないかと思いますので、今回は投資額が少ないB案で進めることになりました。
次回は実際の工事内容と工事過程についてご紹介したいと思います。
