健康診断うけてみました！建物が...

弊社が管理しております物件の一つの、商業用途物件にて、

テナントの入居が決まり、テナント側のC工事が現在進められております。

その中でやはり出てくる問題といえば、給排水設備の増設や、

空調設備（エアコンや換気設備）の増設です。

基本的には既存の設備の使用が条件ですが、やむを得ない場合には

承諾をします、しかしいずれの増設工事の場合に、必ず必要となる工事が

躯体の穴あけ工事です！

元は壁や、床のところに穴を開けるわけですから、オーナーとしては

構造的な問題や、既存の設備への影響が心配になります！

そこで最近ではコア抜きの工事の際には必ずX線探査(レントゲン撮影)を要求し、

躯体の中にある鉄筋をできるだけ切断せず、また、打ち込まれている

電線管に損傷を与えないように工事を行ってもらうようにお願いをしています。

今回はA工事として弊社にてX線探査の工事を行いましたので

その模様をご紹介します。

まずコアを抜く予定の位置を確認し、特殊な機械で

裏と表の位置を合わせます、

写真はスラブ面での作業の様子ですが、

下階のスラブ下にフィルムを貼るために位置を合わせます。

そしてX線照射装置をセットします。

X線発生機を起動し、レントゲン撮影を行います。

撮影の時は、発生機側のフロアは立ち入り禁止となり、

フィルム側は１m以内に立ち入らないように規制をはります。

今回壁面でもX線撮影をおこないました。

裏側のフィルムの様子です。

X線の照射が完了したら、すぐに現像をおこないます。

車の後部に暗室が作られています。

現像液につけて現像作業を行っていきます。

現像が終わって確認している様子は、

お医者さんで、骨の状況を確認している様子と同じですね...

そして鉄筋や、電線管の無い事を確認し、コア抜きをおこないました。

鉄筋の位置を壁に墨出しした様子です。

今回のX線探査費用は１１万円！！

決して安くはありませんね。

しかし、建物を永くまた安全に管理していくためには、

当然の支出だと思います。

テナント側の要望であれば、費用はテナント持ちですので、

オーナーさんが心配する必要無いと思いますが、

共同住宅でも、築古の物件で、間取り変更などをおこない、

エアコンの増設などが必要になる場合があります。

その時には、是非安全に工事を行えるように、

X線探査をご検討されてはいかがでしょうか。

築古物件のトイレ交換時の注意点

先日築38年をむかえるビルの用途変更を行い住宅を事務所に改修し

貸出しを行いました。

その後無事に入居も決まり、一安心した頃に、

テナントよりトイレの排水が詰まってしまうとクレームの連絡が。

すぐに詰まりの処置を行いに現場にいきました。

原因としては、配管の屈曲部でペーパーや、汚物が詰まってしまったのではないかとのこと

ただ、通常の配管であればなんらそんな事は起こりません。

そこで配管内にカメラ挿入し、調査しました。

築38年の物件なので、排水管は鋳鉄管を使用しております。

内部の状況は劣化がみられ、円滑な状況とはいえません。

また少し配管の底に水が溜まっている事がわかります。

おそらく勾配が少し悪く、これも流れが悪い原因といえます。

そこで、今回は、この詰まってしまう配管を塩ビ管に交換する事にし

急遽、下階の天井を開け、配管の修繕工事を行いました。

新規の配管はきちんと勾配も確保し、円滑に排水が行えるようになりました。

しかし、一つ疑問なのが、

改修前はなんの問題もなく排水されていたのに、

なぜ改修後に詰まりが発生してしまったのかという事です。

当然用途を変え使用する人数も増えた事も言えると思うのですが、

もう一つ思い当たるのが、最新の衛生器具に変えたという事です。

昨今の省エネ、節水思考により、最新の便器では排水時の洗浄水の使用料は

4.8リットルから６リットルとなっております。

一方、従来の(古い)トイレは１３リットルが主流でしたので、

洗浄水の量が半分以下になってしまいます。

よって今までは配管の勾配や、円滑性が悪くても

水量で何とか押し出せていたのですが、

この要の水量が減ってしまったために、汚物を流しきれず、

詰まりを起こしてしまったとも考えられます。

新築の物件では、節水はランニングを抑え、さらに環境に配慮され

とても有効ではありますが、築古の物件では、逆に建物の負担に

なりかねないという事ですね。

では最新の設備への更新ができないではないかと思われてしまいますが、

メーカーや機種によって設定の方法がちがいますが、

洗浄水の量を最大で8から10リットルの変更することができますので

安心してください。

ただ今回の案件では、表面的な機器更新だけではなく、

その内部の見えない配管部についても、気を配っていかなくては

いけないと再認いたしました。

皆様も、築古物件の改修工事の際には、この案件のことを

参考にしてください。

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省エネ住宅ポイント制度始まってますよ！

今月3月10日より、『省エネ住宅ポイント制度』の受付が開始されています。

『省エネ住宅ポイント制度』ってなんだっけ！っと思われる方もいらっしゃると思いますが。

いわゆる、エコポイントです、今エコポイントという名前は誰かに商標登録されて

しまったそうで使えないという噂も．．．

今回の『省エネ住宅ポイント制度』では以前には対象とならなかった住宅設備の

省エネ商品への交換工事も対象となります。

対処の要件としては下図の通りです。

上図の通り、エコリフォームについては単体の工事でポイント申請の対象となりますが、

その他のバリアフリー改修や、耐震改修工事はエコリフォームと抱き合わせる事で

申請の対象となります。

エコリフォームの概要は下図の通りです。

窓に関わる工事は1枚の窓でも対象となるようです。

そして気になる対象用途ですが、当然住宅となりますが、

戸建住宅だけでは無く今回も、賃貸住宅も含まれます。

なので、窓の結露に悩まれているオーナーさんや、幹線道路、線路沿いに

物件をお持ちで、騒音対策をお考えのオーナー様は是非今がチャンスです。

さらに！各自治体では省エネリフォームの支援も行っている所もあるので、

そちらの要件に合えば、ダブルで支援を頂けることになります。

さらにさらに！『高性能建材補助事業』も今月末3月31日より始まり、

窓の改修と合わせて天井、床などの断熱リフォームを行う事で、対象工事費の

1/3以内の工事費の補助がもらえる制度となっております。

なのでスケルトンリノベーションをお考えの場合は、この『高性能建材補助事業』を視野に

入れて計画を進められるといいと思います。

ちなみに今年2月に工事が完了した奥戸の自社アパートのスケルトンリノベーションは

自社工事の為申請対象となりませんでした．．．

また、今回の『省エネ住宅ポイント制度』の予算は805億円で、

前回の『エコポイント」の時は1446億円と予算に641億円の差が有りますので、

早期の終了が予測されております。

検討している時間は無いかもしれませんよ！

弊社でも申請手続きの代行や、省エネ住宅ポイント等を考慮したリフォーム

リノベーションの提案を行っておりますので、是非お考えのかたはご連絡お待ちしております。

※挿入画像は全てリクシルのパンフレットを使用

※申請の詳し内容は、各申請事務局にお問合せください。

エントランスや共用部のリメイクの小技

弊社と40年以上お付き合いを頂いている、とある物件のオーナー様より

エントランス廻りの土間のタイルがボロボロになってきてしまい、

貼り替えてほしいとご依頼を頂きました。

タイルの貼り替えは問題無く完了したのですが、

どうもシックリ来ないというか．．．何か納得いかない、

どうしても気になってしまう事が一つありました。

それはこの土間の端っこに設置してある散水栓BOXの蓋です。

鋳鋼製のその蓋はすっかり錆びて味の有る、古めかしい

物になっており、廻りが綺麗になった分だけ、余計に目立ちます。

そこで今回、この古びた蓋を綺麗に塗装をする事にしました。

塗装といっても、なんだか特別な工事をする訳でもなく、

材料さえ揃えれば誰だってできます。

材料費は全部で4,000円程度で、ホームセンターで全て揃える事ができます。

では、ここから手順を説明していきます。

�@まず下地処理として塗装を行う蓋を綺麗にします。

　ワイヤーブラシ等毛先の硬い物でゴシゴシとみがき

　ゴミや浮いた錆を取っていきます。

　※この時に、ふたの劣化がすすんでいると割れてしまうので気を付けてください。

�A磨き終わったら、塗装はスプレーで行うので、周りや、塗装の必要の無い所に

　色が付かない様に養生を行います。

　まず蓋を縁取る様に、マスキングテープを貼り、塗装がはみ出さないようにします。

　その後マスカーテープにて周りの壁や土間などに色が付かない様、広めに養生を

　行います。

�Bそして下地処理の最後の工程としてプライマーを塗布します。

　今回は鋳鋼製なので、非鉄用のプライマーを使用します。

　※プライマーとは塗装する物と塗膜の付着を良くする為の接着剤のようなものです。

　塗布が完了した写真。

　少しつややかになります、へこんでいる所にちゃんと塗料が入っているか気になって

　吹付過ぎると、溜りが出来て綺麗に仕上がらなくなるので、

　ウスーく、万遍なく吹き付けるイメージで塗布してください。

�C次に下塗りです

　プライマーがきちんと乾燥した事を確認してから塗布します。

　下塗りに入れる色は出来るだけ仕上げに近い色を入れてください。

　同色でもOKです。

　一般的な、どこでも売っているラッカースプレー。色は黒です。

　塗布完了。

　先ほどと同じ様にウスーく、万遍なく吹き付けます。

　また乾燥するまで待ちます。

�D次は中塗りです。

　初めは黒で仕上げるつもりでしたが、周りとの調和を考えてグレーに変更しました。

　塗布完了。

　やはりウスーく、万遍なく吹き付けます。

　仕上がりが不安であれば、また乾燥させてからもう一度吹き付けてください。

�Eそして上塗りの作業です。

　上塗りには色の付かないクリアスプレーを吹き付けます。

　こちらもホームセンターで購入できます。

　今回は少し耐候性の有るシリコン配合タイプにしました。

　塗布は、同じくウスーく、万遍なく吹き付けてください。

　やはり気になるところがあれば、再度乾燥させてから、

　もう一度ウスーく、万遍なく吹き付けてください。

�F最後に養生を剥します。

　ここが一番難しい所かもしれません。

　ここでヘマすると全てが台無しです。

　今までは乾燥させてから次の工程に入るといった流れでしたが、

　養生剥しだけは違います。

　�Eの工程が終わったら、塗膜を完全に乾燥させずに、

　表面が少し落ち着いた半生の様な状態の時に一気に養生を剥します。

　気を使うのはココだけというくらい肝心なところです。

　綺麗に養生が剥せると、上の写真の様に生まれ変わった散水栓BOXが登場します。

　以上で塗装の完了です。

途中で色を変えた甲斐あって新しくなった土間のタイルと調和され、

とても綺麗な印象になりました。

皆様の物件にも、鋳鋼製の散水栓BOXや、水道のメーターBOXは有りませんか、

もしそれがエントランスの目立つ所に有るようでしたら、試してみてはいかがですか。

また私達livesは共用部リメイクの工事を請け負った際には、

上記の様なオーナー様が気になる細かな所まで気を使い、

オーナー様の納得のい行くように工事に取り組みます。

是非、共用部のリメイクをご検討中の方はご一報お待ちしております。