空室ゼロのプレミアム物件への道しるべ

今年3月にリニューアルオープンしたライヴス行徳が

家主と管理会社のための経営情報誌
『家主と地主』　

2009年夏号｢リノベーション成功事例｣で掲載されました。
P36〜P37

築28年という時代を感じるマンションを
「本当に役に立つ収納」・「ペットを含めた家族との
コミニケーション」とコンセプトを明確にした
リノベーションにより満室の人気物件へと
よみがえらせた事例ということで紹介されました。


築２８年＋EVなしの老朽化ファミリー賃貸物件を
“長期的に安定し、更に最高の収益を生む”物件に
生まれ変わらせるために、空室を埋めるという目先の利益を
追い求めるのではなく、入居者をもてなすというサービス業と
しての経営者意識を持った上で、物件全体のイメージやコンセプト
そして経営方針まで見直し、入居者にとって
『本当に大切にしたい、望んでいる魅力的な生活空間とは何か？』を
常に意識しながら、建物をスケルトンにし、
間取り変更や大規模修繕を行ってきました。

カラー写真もたくさん掲載されていますので、ぜひご覧ください。

昨日は、POLUS様主催のセミナーにて講演を致しました。

あいにくの天候でしたが、たくさんの人が出席され、中には、長野や関西からの参加者も
いらっしゃいました。

また書籍もあっという間に完売ということで嬉しい限りです。

この場をかりてお礼申し上げます。
どうもありがとうございました。


今回は、機材の関係で、90分間座ってのお話でしたが、
たくさんの事例をお話することができました。


第二部で時間の関係でお話できなかったので、ご紹介します。

POLUSさんとは、2年前に社宅から賃貸へのリニューアルを、お手伝いさせて頂きました。

その際にUB3点セットを活かし、＋α案とトイレ別の案の二つ案をいくつかリフォームしていきました。

家賃の差は、5000円ありましたが、UB3点セット＋α案の方が先に決まったそうです。

工事費の差額は、1室当たり、70〜100万円近くありましたので、経営面からみても、
少しでも魅力を備えていけば、多額なコストをかけ、トイレ別にしなくても、
UB3点セットでも十分いけることが
証明されました。

今は、満室状態で、空いてもすぐに決まってしまう人気物件であるそうです。

先日お話しましたが、6月21日（日）に無料セミナーを行います。

定員80名内　52名の申し込みがあるようです。
まだお席、ありますので、ご興味の方は、
下記までお問い合わせください。

日時　平成21年6月21日（日）　13：30〜16：00
会場　ポラス本社ビル8階　
東武伊勢崎線新越谷駅・JR武蔵野線南越谷駅徒歩3分

POLUS主催
空室ゼロの『プレミアム物件』を作り出す賃貸経営術

只今予約受付中です。（定員80名）
http://www.polus.co.jp/topics_and_event/polusnet/toushi3/

今回は、書籍　空室ゼロの『プレミアム物件』を作り出す賃貸経営術の事例を中心にお話していきます。
当日　書籍も販売しますので、少し割引きみたいです。

宜しくお願いします。

先日当社所有ワンルーム物件が、退去のご連絡を頂きました。

当物件は、何度かご紹介させて頂いておりますが、
築6年の基本的には35�uのスタンダードな
ワンルームのプランですが、
洗髪、シャワー水栓付洗面カウンター、壁一面鏡張りなど、
ゆとりのある洗面・トイレスペースや
玄関にクローゼットスペースL=1.3Mを設け、
毎日の生活に,かかせないスペース創りを考慮しています。

ワンルームで軽視しがちな水廻りや玄関スペースを重要視した物件です。

このホテルライクな洗面・トイレスペースがとても好評です。

家賃も俊工時よりも1万円近くＵＰしており、
管理費もあわせると12万円近い家賃になります。

新築する企画段階で
『毎日の生活に対する細かな配慮、使いやすさ、居心地良さの工夫』の提案をしていきました。

当物件は、退去されすぐに入居者が決まってしまうことが多く、
とても嬉しい限りですが、他の物件で暫く空室のところがあるので
1日でも早く決まってほしいものです。

まずは、6月末退去を仲介業者さんにお知らせし、募集を開始しました。

千葉県松戸市の区分所有物件のプロデュースが
終了しましたのでご紹介します。

56�uの6帖の和室と4.7帖・4帖の洋室がある3LDKです。

オーナーさんは、不動産投資家かつ不動産投資講師であるT氏。

以前にも1戸建て・ワンルームマンションの2件をプロデュース
させて頂き今回で3件目です。

今月初めに決済が完了し、中旬頃から工事を
開始することもなりました。


今回は、洋室の部屋が小さいので、リビング横にある和室は
そのままにし、間取りは変えずに3LDKでいく方針にしました。

各部屋に色や模様を取り入れたクロスを張る他に
今回は『狭い洋室に魅力をどう取り入れるか？』がポイントに
なりました。

そこで収納がない狭い洋室に「クローゼットス＋棚スペース」を設け、柱とのあるデッドスペースに「デスクスペース」を設けました。


＜改修前＞↓↓↓↓↓↓↓↓


＜改修後＞クローゼットス＋棚スペース



＜改修前＞↓↓↓↓↓↓↓↓


＜改修後＞デスクスペース


何もない狭い居室から衣類は勿論の事、小物や本など置け、
ちょっとパソコンやお化粧したりできるスペースを確保しました。

引渡し時は、かなり汚れている状況でしたが、
色や模様があり綺麗でかつ機能や魅力をもった物件に
生まれ変わることができました。

売買か？賃貸か？T氏悩んでいるところだそうです・・・・・

とりあえず同時に両方募集しましょうということになりそうです・・・・・・

私　西村　哲が　講師を勤める無料セミナーのお知らせです。

日時　平成21年6月21日（日）　13：30〜16：00

会場　ポラス本社ビル8階　
東武伊勢崎線新越谷駅・JR武蔵野線南越谷駅徒歩3分

POLUS主催
空室ゼロの『プレミアム物件』を作り出す賃貸経営術

只今予約受付中です。（定員80名）
http://www.polus.co.jp/topics_and_event/polusnet/toushi3/

新築 一戸建て・分譲住宅、注文住宅、分譲マンション、リフォーム、賃貸、仲介など
手掛けているPOLUSさんの主催です。

POLUSさんとは、2年前に社宅から賃貸へのリニューアルを、
お手伝いさせて頂きました。

30部屋近くありましたが、あっという間に埋まってしまいました。


お近くの方は、ぜひご参加ください。
http://www.polus.co.jp/topics_and_event/polusnet/toushi3/

＜リメイク前　部屋が分散され暮らしにくい＞


＜リメイク後　広く明るいリビングへ＞



茨城県土浦のファミリー物件のプロデュースが
終了しましたのでご紹介します。

築22年　4F　EV付RC造57�u〜67�u3LDK（内和室2室）が
計28戸の物件です。

立地条件としては、土浦の駅より車で5分ですが、
正面には大型スーパー、裏側には大きな病院があり
家族で生活するには、とてもよいところです。

4部屋空室でそのうち2部屋は原状回復済、
残り2部屋は退出のままの状況でした。

オーナーIさんは、当物件を今年購入したそうです。

管理会社を通じてきたリノベーションプランは、
土浦という地域（家賃帯）を全く無視したコストが掛かる
プランでお悩みになっていたそうです。

3月の私のセミナーを受講したところコストを考慮した
入居者にアピールできる提案に大変感銘を受けたという
ことで何とかして欲しいとご相談がありました。

早速現地でお会いし、物件調査をし検討した結果
退出後の2部屋は、壁を取り払い3LDKから2LDKに間取り変更をし
広く明るいリビングを設けました。

所々にポイントになる色を取りいれたり、
和室は、黒竹を取り入れアジアンスタイルにしたり
部屋それぞれイメージを変え、様々な感じ方ができる物件に
しました。

現状回付済み物件は、間取りはそのまま活かし、
色やデイスプレーアイテムを設け
各部屋にアピールポイントをつくりました。

オーナーIさんも「期待はしていたがそれ以上のできだ」とても喜んでいました。

多少クリーニングなどの作業が残っていますが
いよいよ募集も本格的にスタートします・・・・

早く良いお知らせがくるのをお待ちしています・・・・

以前紹介したことがありましが、
押入れの90cmｘ90ｃｍを利用した
書斎スペースのある物件をお話します。

3年前ぐらいにもリメイクした物件ですが、
今回他の部屋が空いたので、
またプロデュースして欲しいということで
オーナー様から依頼がありました。

前回は、独身の若い男性で
書斎スペースがあるので家具を買わなくて済むというのが
決めた理由の一つだったそうです。

今回はリメイク後1週間で入居が決定！

新婚さんで最初に奥様が内見、そこでほぼ決定。
カガミが付いていて化粧（パウダースペース）にも使える
書斎スペースがあり、やはりほとんど家具なしで住めるというのが
決めた理由の一つだったそうです。

奥様のココロを掴めたのが良かったようです・・・・

入居者にとってカウンタースペースやはり魅力的な存在に
なっているみたいですね。

賃貸で提供できればかなりの付加価値になるのではないでしょうか。

ライヴス行徳が全て入居者が決まりました。
ホッとしているところです。

また全国賃貸住宅新聞3月30日号　｢リノベーション　解体新書｣

週刊住宅　4月20日号　｢賃貸リノベーション｣コーナーで
ライヴス行徳が紹介されました。

社宅変換で、一気に全室空室化してしまった
築28年・EVなしマンションをいかにして再生するのかを
書いて頂いております。

本当に役に立ち、かつコミュニケーションがとれる収納スペースや
入居者やペットへのちょっとした気配りもあるマンションとして紹介されています。

ぜひご覧になってください。

また　住宅新報　と　家主と地主　の取材もありました。
掲載されましたらお伝えします。


写真は、枕木とハーブのあるガーデンスペースです。
これからたくさんのハーブを植えていく予定です。

本日は、今週の21日（土）　私　西村　哲が講師を勤めるセミナーのお知らせを致します。

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日時：2009年3月21日(土) 13:00-16:00　

開催場所：東京・茅場町・金融財務研究会日進ビル　　　　　　
東京都中央区日本橋茅場町2-9-5

ファイナンシャルアカデミー主催
　
メリハリ投資・ローコストで生み出す物件バリューアップ講座 　　

http://www.f-academy.jp/ml/16864/seminar/2438.html


受講料：7,800円(税込）

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今回でファイナンシャルアカデミーさん主催の
不動産投資リフォームセミナーも3回目の開催になります。

過去2回もとても好評だったとお聞きし、嬉しい限りです。


当セミナーの特徴は、『聞く』というよりは、
『目で感じる+楽しむ』をコンセプトにしております。


たくさんの事例写真やキーワードを目で感じることで
とてもイメージしやすいセミナーとなっております。
今回は、なんと500枚を超える画像を用意しております。

　　
http://www.f-academy.jp/ml/16865/seminar/2438.html


また2年ぶりということで、
かなりステップアップした内容になる予定です。


「空室対策」、「プロモーション」、「原状回復＋α」、

「間取り変更」、「リノベーション」、「フルリニューアル」、

「大規模修繕」、「土地活用・新築」など

『空室ゼロ＆収入UPできる物件のヴァリューアップ法』

　をお話していきます。

お主なスケジュールも決定しました。

前半

�T『狭小物件』の活かし方　〜魅せる楽しめる収納へ〜

�U人気のない？ 『和室物件』の活かし方 〜癒しの和空間へ〜

�V『超老朽化物件』の活かし方　〜only one style〜

�W　『デッドスペース』の活かし方　〜カウンタースペースの提案〜

�X『2DK〜3DK物件』の活かし方　
　〜入居者のココロをつかむ間取り変更〜


後半

�Y『老朽化マンション一棟』の再生法　
　〜老朽化マンションまるごと一棟をフルリニューアル〜

�Z俊工前に満室にする新築単身者物件の作り方
　〜入居者のココロをつかむ空間つくり〜

�[『変形敷地』の活かし方　
　〜入居者のココロをつかむ土地活用法〜


ご興味あるかたは、ぜひご参加ください。


では　21日　皆様にお会いできることを楽しみにしています。