空室ゼロのプレミアム物件への道しるべ

自社物件のリフォーム工事が終了しました。

築21年、4階建てでＥＶなし、70�uの
3ＬＤＫファミリー物件です。
ＪＲ船橋駅より徒歩15〜18分ということで少しありますが、
市役所・郵便局などの公共施設が近くにあり
静かな住宅街という立地です。

8月までは、なんと8戸中3戸空室がありましたが、
9月に1件、10月に1件入居が決まり残り1件も何とか
今月中に決めたいと思っております。

ファミリー物件は、ワンルームに比べ、
空室になると中々入居が決まらないことがあり、
また原状回復費用も60〜70万近く掛り、退去の連絡が
あるとちょっと不安になります。

不況のせいか、ファミリーの移動が少ないのと、
分譲マンションもかなりお安くなっているため、
長期空室で困っているオーナーさんや管理会社さんは、
多いのではないのでしょうか。

さて今回のリフォームにあたって考慮したことは、
面積が大きく、原状回復でさえ費用が掛かるため、
設備の更新などの費用を掛けることはできないため、
内見時にインパクトをあるよう、各壁のクロス選びに
気を使いました。

特にダイニングスペースは、今まで使用しなかったクロスを
張っております。
古いキッチンが目立たないように、ダイニングルームの壁を
フラワー柄にし、楽しいダイニングスペースになりました。

人それぞれ好みがありますが、一人でも気に入ってい頂き、
入居されることをお待ちしています。

大家さん・地主さんのための情報誌『オーナーズ』10月号

特集　入居者が求める魅力的な部屋とは？
【ローコストで｢プレミアム物件｣に変える方法】

カラー2ページにわたり執筆しております。

今回は、ローコストで『プレミアム物件』に変える方法という
テーマで『狭い』物件、『和室』物件、『古い』物件を入居者に
魅力的な物件にするためには、どうすればよいか？それぞれの
ヒントを書かせて頂きます。


管理会社さんとかがお配りしていると思いますので
ぜひご覧ください。



私が、今までにコンサルティングやプロデュース等で多くの
オーナーさんにお会いして感じることは、オーナーさんが
自分の物件に関心を持ち、入居者さんに気に入ってもらう為、
対策を考えたり、何とかしようと行動を起こしていくと、
オーナーさん自身が元気になられるということです。

元気な物件には、当然入居者が集まり、オーナーさんは、
さらに元気になるという良循環が生まれます。

またいつものように行動しても空室が埋まらない場合、
いつもとは違う考え方や見方をする必要もあります。

中々入居者が決まらない時期や社会状況において、
空室時期が長引くこともありますが、落ち込まず自分自身が、
新たな考えを持って、元気にならなくてはなりません。

みなさん、がんばりましょう。

管理会社さん向けの研修セミナーのお知らせです。

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9月29日(火)　10：00〜18：00　

不動産ビジネスカレッジ(株式会社ワンズ主催)

西村流！ローコストで商品力ＵＰ！+賃貸受託営業研修！


会場　不動産ビジネスカレッジ日本橋校　東京都中央区東日本橋駅前ビル2Ｆ

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なんと8時間の研修セミナーです。

前半は、不動産ビジネスカレッジ主任講師の藤田　学氏が
ビジネスマナー、エリアマーケティング、広告戦略、
接客スキル、
コミニケーションスキル、価格査定書、作成スキル、
プレゼーテーションスキル、営業ツール作成など｢
顧客志向の不動産実務｣中心のカリキュラムを
提供して頂けます。

藤田さんは、私よりも10歳以上若いのですが、とても落ち着きがあり、私より全然大人です。

藤田さんの講義で不動産ビジネスの基礎を学びそして私の講義へと
入ります。

第一部 貸主様のマインドを理解する
第二部 エリア設定と商品/オーナーはどこに
第三部 提案力を向上させる提案書の作成方法
第四部 営業ハンドブック/「個人」の営業力から｢仕組み｣の営業力へ
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第五部 西村流！物件の商品価値を高める


ご興味のある方、ぜひご参加ください。

http://www.one-s.jp/pdf/Pdf-20090902152210.pdf

個別見学会+α（プチ相談会）を開催しているお部屋ですが、
先週末何件かお申し込みがありました。

女性の方も申し込みがありましたが、勤務年数・年収や保証人などを考慮した結果、
今回は３０代の男性に決定しました。
今月の10日から入居開始することになりました。

今回の部屋は、2階で少し暗く、またすぐ近くに新築物件が
オープンしたばかりなので、少し苦戦するかと思いましたが、
原状回復後、10日で決まりました。

苦戦しているのは、新築マンション！

2割程度しかきまっていないようです。

理由は、ありきたりな２５�u前後のワンルーム。
このエリアでは、需要もありますが、かなりの供給があり、
余っている状況です。
収支（利回り）重視したマーケティング・企画の失敗では
ないでしょうか・・・・・

一番多く借りられている間取り・広さが、本当に入居者にとって
魅力的な物件ではないのです。

さて当マンションは、
多少家賃が高くても利便性・時間を優先し、暮らしにも仕事にも
こだわりを持った人々をターゲットに設定しました。

ワンルームで、より居心地のよい暮らし・生活を追及し
『毎日の生活に対する細かな配慮、使いやすさ、居心地良さの工夫』の提案いたしました。

ですので6年経っても家賃上げてそしてすぐに決まる物件なのです。




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プレミアムワンルーム　1室35�u　（見学ご案内＋ご相談）　　60分　　5000円

完全予約制　9月8日まで受付いたします。

　

場所：ライブス　森下スタジオ　2B号室　　墨田区立川1-12-4

ご希望の方は、lives@ikiru-ikasu.comまでご連絡ください。

可能な限り皆様のご希望に合せて行いたいと思いますので
どうぞ宜しくお願いします。
ではお待ちしております。


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個別見学会+α（プチ相談会）を開催しているお部屋ですが、
今回原状回復する際に玄関スペースをパープルのクロスに
仕上げました。

クローゼットスペースになっていますので、
ちょっとしたプチブテックのような感じになればと思いました。

玄関扉を開けた瞬間、パープルのクロスが、インパクトになると思います。

ぜひご覧煮なりたい方は、こちらまで・・・・



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プレミアムワンルーム　1室35�u　（見学ご案内＋ご相談）　　60分　　5000円

完全予約制
　

場所：ライブス　森下スタジオ　2B号室　　墨田区立川1-12-4

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墨田区森下に所在する築6年・RC6階　11戸のワンルームマンションですが、

今まで退去しても、1・2週間で早い時には、退出前に入居者が決まり、
なんと俊工時から家賃が１万円程賃UPしております。

現在　　住戸面積　35〜37�u　家賃9万〜11万円、共益費0.7万円


そんな物件あるの？？？？？とお思いでしょうが、
実際実存します。が、当物件は、すごい立地がよいとか、
設備や仕様に多額な費用が掛かっている物件ではありません。

当社所有物件ですので、ギリギリの費用で行っております。



さてこんな物件実際にぜひ見てみたいという講演時に
問い合わせが多くありましたので
退出後から入居までの短期間の中で

私　西村　哲（サトル）が、

個別にご案内し、
尚且つ皆様の不安や悩みを解決できる個別相談の場も設けました。



様々な人が集まり様々なライフスタイル＝個性に応えるため
全11戸に対し
『7つのプランバリエーション』を設けました。

今回は、その1室を御案内致します。

ぜひご参加頂ければと思います。

参加ご希望される方はお手数ですが
メールにてご連絡をお願いできればと思います。
メールはこちらまでお願いします。
lives@ikiru-ikasu.comではお待ちしております。　　

　　　

先月プレミアム　ワンルーム物件　個別見学会+α（プチ相談会）行い、
入居者決定の為終了いたしましたが、他の部屋が退去されましたので
また行いたいと思います。

間取りは、同じです。


前回も女性の方で、5室連続女性の入居者です。
11室の内6室が女性の入居になり、女性の割合が多くなり、
女性に気に入ってもらえる物件になればと思っていましたが
理想の形になってきました。

アクセントになるクロスも張替えましたので
ぜひご覧ください。



プレミアム　ワンルーム物件　個別見学会+α（プチ相談会）

ワンルーム1室35�u　（見学ご案内＋ご相談）　　60分　　5000円

完全予約制

場所：ライブス　森下スタジオ　2Ｂ号室　　墨田区立川1-12-4

ご希望の方は、lives@ikiru-ikasu.comまでご連絡ください。

可能な限り皆様のご希望に合せて行いたいと思いますので
どうぞ宜しくお願いします。
ではお待ちしております。

先日、大家さん・地主さんのための情報誌『オーナーズ』の
執筆の依頼があり、編集者と打合せを行いました。

今回は、ローコストで『プレミアム物件』に変える方法という
テーマで『狭い』物件、『和室』物件、『古い』物件を入居者に
魅力的な物件にするためには、どうすればよいか？
それぞれのヒントを書かせて頂きます。

ここでお話する『ローコスト』ですが、
「安く、お金を掛けずに」ということではなく、
入居者の募集や暮らしの面でどれだけ効果があるのかを重要視し、
無駄な費用をなくし「メリハリのある」投資をすることで、
最終的にコストが抑えることができるということです。

多くの管理会社さんやオーナーさんの方々が、
読まれるということで、
少しでもお役に立てればと思います。

原稿は、書き終わり、只今編集者の方で確認中です。

発行される際には、またお知らせします・・・・

先日中野坂上の物件の現地アドバイスにいきました。

昔ながらの木造アパートで、
今までほとんど手をかけておらず
かなり老朽している感じでした。

仕様もかなり古く、浴室はタイル貼りと
塗装でお湯が出ない洗面器がついて、
キッチンもお湯が出ない仕様になっております。

当然洗濯機置き場は、ありません。
トイレも和式の仕様の部屋もあります。

「お湯がでない」、「洗濯機置き場がない」、「和式トイレ」など
物件として最低限必要な装備のない状況を
改善しなくてはいけません。

まずは、これらがどの位の費用が掛かるのかを把握し、
魅力的な物件にする費用はどのくらい掛けられるのかを
検討していきます。

只今最低限必要な設備費用を見積もり中です・・・・

。

<コンクリート打ち放し天井>　高さ2.6M確保でき、
原状回復費用が削減できます。



ワンルーム物件　個別見学会+α（プチ相談会）レポート
18日（土）　二組のオーナー様・管理会社さんが参加されました。

皆様の感想は、

『この仕様であれば退出の度に家賃UPは納得！』

『ワンルームに於いてアピールポイントの目の付け方が違う！』

『コンクリート打ち放し天井のメリットがよくわかった』

『自分も住んでみたい物件！』などの

嬉しいコメントを頂きました。

相談会では、空室対策やどんなマーケティングをすればよいかなどの
ご相談がありました。



先日もお話しましたが、入居が8月からになりましたので、
個別見学会+α（プチ相談会）を延長しております。

7月30日（金）まで

ワンルーム1室35�u　（見学ご案内＋ご相談）　　60分　　5000円

場所：ライブス　森下スタジオ　4B号室　　墨田区立川1-12-4

完全予約制

7月30日までの間でご希望の方は、lives@ikiru-ikasu.comまでご連絡ください。

可能な限り皆様のご希望に合せて行いたいと思いますので
どうぞ宜しくお願いします。
ではお待ちしております。

玄関にクローゼットスペースがあります


先日プレミアム　ワンルーム物件　個別見学会+α（プチ相談会）の
お知らせを致しましたライヴス森下スタジオですが、
今回見学住戸も退去後直ぐに入居者が決まったと
お話ししました。

今回も女性の方で、5室連続女性の入居者です。
11室の内6室が女性の入居になり、女性の割合が多くなり、
女性に気に入ってもらえる物件になればと思っていましたが
理想の形になってきました。

入居が8月からになりましたので、個別見学会+α（プチ相談会）を
延期いたします。

ワンルーム1室35�u　（見学ご案内＋ご相談）　　60分　　5000円
完全予約制

場所：ライブス　森下スタジオ　4B号室　　墨田区立川1-12-4

7月30日までの間でご希望の方は、lives@ikiru-ikasu.comまでご連絡ください。

可能な限り皆様のご希望に合せて行いたいと思いますので
どうぞ宜しくお願いします。
ではお待ちしております。

7月末には、2B号室が、退出の予定です。
2Fということで、苦戦するかもしれなせん。ちょっと不安です。